Il Progetto
Concept
Locale di quartiere contemporaneo con caffetteria, quick lunch, tavola fredda/calda leggera e aperitivo, in ambiente caldo industriale, con servizio veloce e forte identità.
Punti di Forza
- Posizione visibile e comoda
- 3 vetrine su strada
- 30 posti auto esterni
- Canna fumaria presente
- Accesso disabili già presente
- Storytelling storico (ex macelleria anni '70)
- Concept distintivo e scalabile
Punti da Validare
- Spazi ridotti (80 mq)
- Stato impianti da verificare
- Costi avvio da quantificare
- Layout cucina da studiare
- Dehor da verificare con Comune
Analisi di Mercato
Target Mattino
Lavoratori e residenti. Caffetteria di qualità, colazione veloce.
06:30 - 10:30Target Pranzo
Impiegati, operai, lavoratori in pausa. Quick lunch, take away, piatti rapidi.
11:30 - 15:00Target Sera
Giovani e adulti della zona. Aperitivo curato, cocktail, taglieri.
17:30 - 22:30Competitor da Mappare
Per ogni competitor nel raggio di 1-3 km indicare:
| Nome | Distanza | Fascia Prezzo | Orari | Punti Forti | Punti Deboli | Opportunità |
|---|---|---|---|---|---|---|
Offerta Commerciale
☕ Caffetteria
- Caffè di qualità
- Colazione dolce
- Colazione salata
- Brioches artigianali
🍣 Gourmet Rolls (Prodotto Firma)
Roll compatti realizzati con macchinari automatizzati (tipo sushi), perfetti al taglio, ad alta resa e altamente Instagrammabili.
- Carne: riso, tartare di manzo, stracciatella, pistacchio
- Pesce: salmone scottato, avocado, mayo al basilico
- Veggie: verdure grigliate, hummus, semi
Vantaggi: veloce, margini alti, poco personale in cucina, perfetto per asporto e aperitivo.
🍽 Tavola Fredda & Calda Quick
- Piatti unici veloci
- Insalatone
- Taglieri
- Pochi piatti caldi ad alta rotazione
🍻 Aperitivo
- Cocktail classici e signature
- Vini al calice
- Birre artigianali
- Roll e taglieri come accompagnamento
Servizi Aggiuntivi
Pausa pranzo veloce
Sera e weekend
Uffici e aziende locali
Restyling Low Cost
Direzione Stilistica: Industrial Warm
✅ Da Tenere
- Pavimento esistente
- Struttura bancone
- Controsoffitto
- Infissi e vetrine
- Bagno disabili
🔨 Da Trasformare
- Rivestimento frontale bancone con listelli legno
- Verniciatura fasce rosse in nero opaco
- Lampade a sospensione industriali (Edison 2700K)
- Vetrofanie nuove con branding
- Piante artificiali Pothos a cascata
- Parete effetto mattoni a vista
- Accessori bagno in nero
Budget Restyling Stimato
€ 5.000
Indispensabile
€ 8.000
Versione completa
€ 12.000
Con dehor e insegna
Piano Economico
CAPEX - Investimento Iniziale
| Voce | Stimato | Reale | Note |
|---|---|---|---|
| Deposito cauzionale | |||
| Pratiche tecniche e burocratiche | |||
| Adeguamento elettrico | |||
| Restyling e arredi | |||
| Attrezzature cucina | |||
| Macchina caffè | |||
| Attrezzature roll / sushi | |||
| Insegna e vetrofanie | |||
| Scorte iniziali | |||
| Marketing lancio | |||
| Fondo imprevisti | |||
| TOTALE CAPEX |
OPEX - Costi Fissi Mensili
| Voce | Stimato | Reale | Note |
|---|---|---|---|
| Affitto | € 1.300 | ||
| Utenze energia | |||
| Utenze acqua | |||
| Commercialista | |||
| Assicurazioni | |||
| TARI / tributi | |||
| Personale lordo | |||
| Suolo pubblico | |||
| Software / cassa | |||
| TOTALE OPEX |
Scenari di Fatturato
€ ___/mese
Caso peggiore sostenibile
€ ___/mese
Obiettivo ragionevole
€ ___/mese
A regime pieno
Break-Even
Quanti scontrini al giorno servono solo per coprire le spese?
___ scontrini x € ___
___ scontrini x € ___
___ scontrini x € ___
Permessi e Apertura
Prima di Firmare
Prima dell'Apertura
Dehor / Esterno
Da verificare con Comune di Paullo:
Da verificare
Da verificare
Da verificare
Professionisti da Coinvolgere
Nome, tel, note...
Nome, tel, note...
Nome, tel, note...
Master Checklist
Presentazione Banca
Messaggio Chiave
Questo non è un sogno. È un progetto misurato, con investimento controllato, apertura graduale, costi verificati e rischio monitorato.
Cosa Mostrare
- Il progetto in sintesi
- Perché funziona (location, parcheggi, concept)
- Il mercato e i competitor
- Il modello di ricavo
- Perché il rischio è controllato
- Investimento richiesto
- Sostenibilità finanziaria e DSCR
- Team e disciplina gestionale
Errori da Evitare
- Numeri troppo ottimistici
- Costi sottostimati
- Nessun preventivo reale allegato
- Concept confuso
- Documenti sparsi o incoerenti
- DSCR calcolato su basi irrealistiche
DSCR - Indicatore per la Banca
DSCR = Flusso di cassa operativo / Debito annuo totale
Le banche richiedono generalmente un DSCR > 1,2 per considerare il finanziamento sostenibile.
Allegati da Portare
- Business plan completo
- Executive summary 1 pagina
- Preventivi principali
- Scheda immobile e foto
- CV promotori
- Piano economico con scenari
- Dimostrazione mezzi propri
Analisi Rischi
Rischi Tecnici
- Impianti da rifare
- Canna fumaria non utilizzabile
- Layout insufficiente per ASL
Rischi Autorizzativi
- Limiti dehor
- Tempi pratiche lunghi
- Vincoli insegna / condominio
Rischi Commerciali
- Concept troppo innovativo per il territorio
- Ticket medio sovrastimato
- Domanda serale bassa
Rischi Finanziari
- Sottocapitalizzazione
- Liquidità iniziale insufficiente
- Costo personale troppo alto
Mitigazioni
- Aprire con formato base semplice
- Menu ridotto all'inizio
- Investimenti estetici controllati
- Non comprare attrezzature non essenziali prima del test
- Includere fondo imprevisti nel CAPEX
- Tenere margine cassa per mesi iniziali
Cosa Fare Subito
Entro 24 ore
- Salvare annuncio e foto
- Recuperare planimetria
- Fissare sopralluogo tecnico
- Compilare scheda progetto
Entro 3 giorni
- Chiamare Comune / SUAP
- Sopralluogo tecnico e elettricista
- Consultare commercialista
- Mappare competitor reali
Entro 7 giorni
- Almeno 3 preventivi principali
- Layout di massima
- Menu minimo e organico minimo
- Scenario prudenziale e realistico
Entro 14 giorni
- Business plan completo
- Presentazione banca pronta
- Data room documenti ordinata
- Decisione GO / NO GO
Le 10 Domande da Chiudere
Shopping List & Fornitori
Inserisci link, prezzi, quantità e note per tutto ciò che serve al locale. I link diventano cliccabili automaticamente.
🛒 Attrezzature & Arredi
| Cosa | Link / Fornitore | Prezzo | Qtà | Totale | Note |
|---|---|---|---|---|---|
🍳 Food & Beverage
| Prodotto | Link / Fornitore | Prezzo | Qtà | Totale | Note |
|---|---|---|---|---|---|
🔨 Lavori & Servizi
| Servizio | Link / Contatto | Preventivo | Stato | Note |
|---|---|---|---|---|
📋 Altro / Varie
| Cosa | Link / Fornitore | Prezzo | Qtà | Totale | Note |
|---|---|---|---|---|---|
Genera Business Plan
Esporta Tutto
Quando hai compilato tutti i campi, clicca il bottone per generare il Business Plan completo con tutti i tuoi dati. Il documento si scarica automaticamente.